Tym, na co powinniśmy zwrócić uwagę w pierwszej kolejności przy zakupie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od dewelopera, jest dobry wybór dewelopera, a co za tym idzie – inwestycji. Istotnym jest, czy deweloper ukończył już jakieś inwestycje, czy to nastąpiło w ustalonym czasie, a także, czy zostały spełnione wszystkie ustalone wcześniej przez dewelopera dla danej inwestycji wymogi. Sposób wykonania innych inwestycji dewelopera powinien mieć znaczenie dla potencjalnego nabywcy, który kupując mieszkanie będzie zasadnie oczekiwał, że zarówno sposób jego wykonania, jak i zagospodarowanie terenu wokół budynku nastąpi w określonym ustalonym czasie, w sposób ustalony w umowie.
Obowiązki dewelopera mieszkaniowego
Ponadto, jak stanowi art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 16 września 2011 r. (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377) deweloper powinien zapewnić nabywcy lokalu co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Co to oznacza?
Oznacza to, iż dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper powinien zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie ewidencjonował wszystkie dokonane przez nabywcę lokalu wpłaty i wypłaty, odrębnie dla każdego nabywcy. Nabywcy przysługuje ponadto prawo do żądania od banku informacji o wszelkich dokonanych wpłatach i wypłatach z rachunku powierniczego. Najistotniejszym jest jednakże, iż prawo wypowiedzenia umowy, o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów.
Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Na co również należy zwrócić uwagę to fakt, iż koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego ponosi deweloper.
Kiedy nabywcy przysługuje zwrot wpłaconych na rzecz dewelopera środków?
Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa, zapewniona przez dewelopera powoduje natomiast, iż bank lub zakład ubezpieczeń zobowiązany jest wypłacić nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:
1) ogłoszenia upadłości dewelopera, albo
2) odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej wobec nie przeniesienia na nabywcę prawa własności zakupionej nieruchomości.
Co istotne, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Deweloper jest również obowiązany do przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.
Prawa przysługujące nabywcy lokalu mieszkaniowego
Nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powinien wiedzieć, iż zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
3) kopią pozwolenia na budowę;
4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
5) projektem architektoniczno-budowlanym.
Warto pamiętać jednakże, iż wspomniana ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego ma zastosowanie jedynie do inwestycji, które zostały rozpoczęte w momencie, gdy ustawa już obowiązywała. Nie oznacza to, iż nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, których ustawa nie obowiązuje, nie mają możliwości ochrony swoich praw. Tacy nabywcy mogą bowiem żądać, aby jeżeli deweloper ustanowił hipotekę na kupowanej przez nich nieruchomości, hipoteka ta została wykreślona przed przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego na jego nabywcę.
Umowa przedwstępna nabycia lokalu mieszkaniowego
Kolejnym decydującym czynnikiem dla kupującego jest wybór sposobu zawarcia umowy przedwstępnej. Umowę przedwstępną bowiem można sporządzić w zwykłej formie pisemnej lub u notariusza. Sporządzenie jej u notariusza generuje związane z tym koszty, powoduje natomiast, iż możliwym jest sądowe domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna sporządzona w zwykłej formie pisemnej nie odniesie takiego skutku. Zwykła forma pisemna oznacza, że o ile w umowie zastrzeżono zadatek, strona, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej może domagać się od drugiej strony zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W umowie przedwstępnej możliwym jest również ustalenie zaliczki zamiast zadatku. W przypadku niezawarcia umowy przedwstępnej, zaliczka podlega zwrotowi w całości.
Aby nabywca nieruchomości był objęty prawami wynikającymi z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz domu jednorodzinnego, umowa z deweloperem musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.
Niezależnie jednakże od powyższych okoliczności i przysługujących nabywcom nieruchomości praw, istotnym jest by zawsze dokładnie zapoznawać się z przedstawianymi przez dewelopera dokumentami, w tym prospektami informacyjnymi, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości korzystać z pomocy specjalistów.
W razie jakichkolwiek pytań związanych z prawem nieruchomości, zapraszamy do naszej kancelarii radców prawnych we Wrocławiu.