Wypowiedzenie umowy najmu

Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, co jest zależne od woli stron. Konsekwencją wyboru dokonanego przez strony umowy najmu jest dopuszczalność wypowiedzenia tej umowy z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jedynie umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być swobodnie wypowiedziana przez jej strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia (por. wyrok SN z 17 września 1997 r., II CKN 320/97, Legalis).

Zgodnie z brzmieniem art. 673 § 1 k.c. jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

 Strony umowy mogą w umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony określić termin jej wypowiedzenia. Jeżeli tego nie uczynią, stosuje się terminy ustawowe, wynikające z art. 673 § 2 k.c., których długość jest uzależniona od terminów zapłaty czynszu:

 1) najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc;

 2) na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie;

3) na 3 dni naprzód, jeżeli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu;

4) na jeden dzień naprzód, gdy najem jest dzienny.

Stosownie do art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. 

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów wypowiedzenia, strony mogą go wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadkach wskazanych w ustawie (np. z powodu wady rzeczy wydanej,  używania rzeczy przez najemcę w sposób sprzeczny z umową  lub też z powodu zwłoki w zapłacie czynszu przez najemcę) lub w umowie najmu.

Istotnym jest natomiast, iż brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (wyrok SA w Poznaniu z 19 stycznia 2006 r., I ACa 833/05, niepubl.). Jeśli w umowie zamieszczono zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia, wówczas z tych jedynie powodów może dojść do wypowiedzenia (wyrok SN z 19 czerwca 2009 r., V CSK 487/08,  Legalis).

Wypowiedzenie umowy najmu może być dokonane także poprzez czynność procesową polegająca na wytoczeniu powództwa o wydanie przedmiotu najmu, zawierającego w sobie wolę wypowiedzenia umowy najmu (wyrok SN z dnia 8 maja 2000 r., V CKN 38/00 , Legalis).

Nie jest możliwe ustanie stosunku najmu na skutek  opuszczenia lokalu przez najemcę. Stosunek najmu może być rozwiązany na skutek wypowiedzenia, przy czym czynność ta może być dokonana w sposób dorozumiany i wywiera skutek z chwilą dojścia oświadczenia woli o wypowiedzeniu do drugiej strony umowy w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 KC). Dla przyjęcia złożenia przez najemcę oświadczenia woli o wypowiedzeniu najmu lokalu w sposób dorozumiany nie jest jednakże wystarczające zachowanie się najemcy polegające na opuszczeniu lokalu przez czas kilku miesięcy gdy nie jest ono nieprzerwane, nawet gdy połączone jest z wymeldowaniem się z lokalu, zwłaszcza gdy pozostał w nim małżonek wynajmującego, będący także najemcą lokalu (art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych) i gdy nie nastąpiło opróżnienie lokalu i zwrócenie go wynajmującemu (vide wyrok SN z dnia 1 lutego 2000 r. III CKN 576/98, Legalis).