Umowa dożywocia

Stosownie do brzmienia art. 908 § 1 kodeksu cywilnego jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowao dożywicie) powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest umową, której stroną uprawnioną (zwaną dożywotnikiem) może być tylko osoba fizyczna. Poza osobą fizyczną będącą stroną umowy dożywocia, uprawnionym do świadczeń w stosunku z tej umowy, może być jedynie osoba bliska tej stronie (art. 908 § 3 k.c.). Nabywcą nieruchomości może być natomiast każdy podmiot prawa cywilnego.

Przedmiot świadczenia umowy dożywocia

Przedmiotem świadczenia  wynikającym z umowy dożywocia jest, zgodnie z art. 908 § 1 kodeksu cywilnego, przeniesienie własności nieruchomości (również udziału we współwłasności nieruchomości oraz użytkowania wieczystego; tak Z. Radwański, w: SPP, t. 8, s. 755–756) w zamian za dożywotnie utrzymanie obejmujące: przyjęcie uprawnionego przez zobowiązanego jako domownika, dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Strony umowy mogą oczywiście odmiennie ustalić swoje zobowiązania wynikające z zawartej umowy.

Co istotne, art. 910 k.c. stanowi, iż przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością.

Niezbywalność prawa dożywocia

Prawo dożywocia jest niezbywalne (art. 912 k.c.).

Jak stanowi art. 913 § 1 k.c., jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie (art. 913 § 2 k.c.).

Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy (art. 916 § 1 k.c.)

Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy (art. 916 § 2 k.c.).

Umowa dożywocia a spadek

Nadto, nieruchomość objęta umową dożywocia nie wchodzi w skład spadku po zmarłym dożywotniku.

Wynikająca z przepisów prawa niedopuszczalność doliczenia do masy spadkowej nieruchomości przekazanej na podstawie umowy dożywocia nie może zostać uznana za przyczynę jej nieważności ani za źródło pozorności oświadczeń stron, w przeciwnym bowiem razie niemalże każda umowa tego rodzaju musiałaby zostać uznana za nieważną. W każdym wypadku zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, której wartość nie podlega zaliczeniu do masy spadkowej stanowiącej podstawę do obliczenia zachodu należnego tym spadkobiercom ustawowym, którzy zostali pominięci w testamencie poprzedniego właściciela, umowa dożywocia, z racji wzajemnego jej charakteru, nie stanowi bowiem darowizny w rozumieniu art. 1039 KC. Ograniczony zakres zastosowania tego przepisu nie może stanowić podstawy uzasadniającej kwestionowanie ważności każdej w zasadzie umowy dożywocia przez pozostałych spadkobierców poprzedniego właściciela, nawet jeżeli z umowy dożywocia korzyść majątkową odnosi tylko jedna z osób, które z ustawy są powołane do spadku. Potrzebę zawarcia takiej umowy pozostali spadkobiercy mogą oceniać w kategoriach moralnych i rodzinnych, brak jest jednak podstaw do uznania, że przewidziany ustawą skutek jej zawarcia stanowi przyczynę nieważności takiej umowy (tak: Sąd Apelacyjny w Warszawie, wyrok z dnia 11 grudnia 2013, sygn. akt I ACa 1125/13).